Wir bauen.Und sagen vorher, was es kostet.

Was wir machen

Was Sanierung in Wien kostet

Wer bei uns was macht

Diese Unterscheidung ist keine Formalität. Sie entscheidet, wer bei Ihnen in der Wohnung steht — und wer im Schadensfall haftet.

Wie ein Projekt abläuft

Wann wir Nein sagen

Nicht jedes Bad muss saniert werden. Wenn die Leitungen aus Kupfer bestehen, die Abdichtung hält und kein Feuchteschaden da ist, dann ist ein Bad aus den 1990ern technisch in Ordnung — es sieht nur alt aus. Dann reicht eine Renovierung, und alles andere wäre Geldverbrennung.

Wir sagen Ihnen das bei der Besichtigung. Ein Kunde, dem wir eine unnötige Sanierung verkauft haben, kommt nicht wieder. Ein Kunde, dem wir ehrlich gesagt haben, dass sein Bad noch zehn Jahre hält, ruft in zehn Jahren an — und in der Zwischenzeit, wenn im Haus die Strangsanierung ansteht.

Bauen in Wien: was Sie wissen müssen

Bauzeiten und Lärmschutz

Werktags von 6 bis 20 Uhr sind Bauarbeiten in Wien grundsätzlich zulässig. Eine gesetzliche Mittagsruhe gibt es nicht. Nachts zwischen 20 und 6 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen gelten strenge Lärmschutzauflagen — laute Arbeiten sind unzulässig.

Genehmigungen

Sobald in tragende Bauteile eingegriffen oder der Grundriss geändert wird, ist eine Bauanzeige bei der MA 37 nötig. Ortsbildwirksame Fassaden in Schutzzonen betreffen die MA 19, denkmalgeschützte Substanz das Bundesdenkmalamt. Wir prüfen die Widmung vorab.

Förderungen

THEWOSAN für thermische Maßnahmen, „Raus aus Gas” für den Heizungstausch, auf Bundesebene der Sanierungsbonus. Erste Anlaufstelle für kostenlose, firmenunabhängige Beratung ist die Hauskunft des wohnfonds_wien. Entscheidend: vor Baubeginn beantragen. Wer zuerst baut und dann einreicht, bekommt nichts.

Für wen wir in Wien bauen

Der Wiener Altbau: wo die Kosten entstehen

Ein Großteil dessen, was wir sanieren, stammt aus der Gründerzeit oder der Zwischenkriegszeit. Dort treffen vier Kostentreiber zusammen, die im Neubau nicht existieren — und die man vor dem Öffnen nicht sieht.

Steigleitungen

Verzinkte Stahlleitungen aus den 1950er- bis 1970er-Jahren sind innen verrostet und im Querschnitt reduziert. Wer ein neues Bad an eine 60 Jahre alte Leitung anschließt, hat nach zwei Jahren braunes Wasser und nach fünf Jahren den ersten Rohrbruch — hinter der neuen Fliese.

Dippelboden

Wiener Altbauten haben Holzbalkendecken. Estrich lässt sich darauf nicht ohne Weiteres aufbringen: Das Gewicht muss statisch beurteilt werden, und der Boden arbeitet. Für eine bodengleiche Dusche fehlt oft schlicht die Aufbauhöhe.

Elektroinstallation

Kein FI-Schutzschalter, kein Potentialausgleich, zu geringe Querschnitte. Das entspricht nicht der ÖVE/ÖNORM E 8001. Im Nassbereich ist das kein Schönheitsfehler, sondern ein Sicherheitsmangel — und ein reglementiertes Gewerk, das ein konzessionierter Partnerbetrieb ausführt.

Abdichtung

Die häufigste Schadensursache bei alten Bädern ist eine fehlende oder unterbrochene Abdichtung. Viele Bäder aus den 1970ern haben schlicht keine — die Fliese war die Abdichtung. Fugen sind aber nicht wasserdicht.

Was Sie am Ende in der Hand haben

Das brauchen Sie spätestens beim Verkauf der Wohnung oder wenn im Schadensfall die Versicherung wissen will, wer wie gearbeitet hat.

Was ein Bauunternehmen in Wien darf — und was nicht

Der Begriff „Baufirma” ist gewerberechtlich offen. Dahinter können sehr verschiedene Befugnisse stecken — und für Sie als Auftraggeber entscheidet das, ob Sie einen verbindlichen Vertragspartner haben oder eine Vermittlungsprovision zahlen.

Baumeister — § 94 Z 5 GewO

Die Baumeister-Konzession ist die weitreichendste Befugnis im Hochbau. Sie berechtigt zum Planen, Berechnen, Leiten und Ausführen von Hochbauten, einschließlich Eingriffen in tragende Bauteile und statischer Beurteilung. Wer sie führen will, braucht Befähigungsprüfung, einschlägige Praxis und den Nachweis kaufmännischer Eignung.

Baugewerbetreibender — § 99 GewO

Der eingeschränkte Baugewerbetreibende darf ausführen, aber nicht planen und nicht statisch beurteilen. Nach § 99 Abs. 5 GewO ist die Bezeichnung „Baumeister” ausschließlich konzessionierten Betrieben nach § 94 Z 5 vorbehalten — ein Baugewerbetreibender darf sich nicht so nennen.

Das ist unsere Einstufung. Die Bling Bling GmbH, deren Bau- und Sanierungsbereich unter der Marke Skyline Bau auftritt, ist Baugewerbetreibender nach § 99 GewO (GISA 37945732). Wir sind kein konzessionierter Baumeister — und nennen uns auch nicht so.

Generalunternehmer — keine eigene Gewerbeart

„Generalunternehmer” ist keine Konzession, sondern eine Vertragsrolle: Ein Betrieb schuldet die Gesamtleistung und koordiniert die Gewerke. Diese Rolle übernehmen wir, weil wir die Bauleistung selbst ausführen und für die reglementierten Gewerke konzessionierte Partnerbetriebe einsetzen. Ein Vertrag, eine Bauleitung, eine Gewährleistung für alles.

Wer in Wien was macht — eine Einordnung

Der Markt ist unübersichtlich, weil unter ähnlichen Begriffen sehr Verschiedenes verkauft wird. Damit Sie wissen, wen Sie da eigentlich anrufen:

Bauen in Wien nach Bezirk und Substanz

Der Bezirk sagt wenig über den Preis, aber viel über die Bausubstanz — und die Substanz bestimmt den Aufwand.

Gründerzeit: 1030, 1040, 1050, 1060, 1070, 1080, 1090

Zinshäuser, Baujahr 1860–1918. Dippelböden, Raumhöhen um 3,20 m, Kastenfenster, oft Gasetagenheizung. Steigleitungen aus verzinktem Stahl, Elektroinstallation ohne FI-Schutzschalter. Fast immer ist ein statisch geprüfter Bodenaufbau nötig, und die Aufbauhöhe entscheidet, was überhaupt möglich ist. Rechnen Sie am oberen Ende der Spanne.

Zwischenkrieg und Gemeindebau: 1100, 1110, 1120, 1150, 1160, 1200, 1210

Bauten der 1920er- bis 1960er-Jahre, häufig Massivdecken statt Holzbalken. Estrich ohne statische Sonderprüfung möglich, Aufbauhöhen reichen meist. Technisch der einfachere Fall. Bei Gemeindebauten kommt die Abstimmung mit Wiener Wohnen dazu — das verlängert die Vorlaufzeit.

Nachkrieg und Neubau: 1220, 1230, Randlagen

Betondecken, moderne Leitungsführung, ausreichende Aufbauhöhe. Sind die Steigleitungen aus Kupfer oder Kunststoff und intakt, entfällt der Strangtausch komplett.

Schutzzone und Denkmalschutz

Betrifft Fassade und Ortsbild, nicht die Wohnung innen. Relevant, sobald Fenster getauscht oder Öffnungen nach außen hergestellt werden — dann ist die MA 19 einzubinden, bei denkmalgeschützter Substanz zusätzlich das Bundesdenkmalamt. Wir prüfen die Widmung vor dem Angebot.

Behörden in Wien: wer wofür zuständig ist

Bauzeiten in Wien: werktags von 6 bis 20 Uhr sind Bauarbeiten grundsätzlich zulässig. Eine gesetzliche Mittagsruhe gibt es in Wien nicht. Nachts zwischen 20 und 6 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen gelten strenge Lärmschutzauflagen.

Wie Sie ein Bauangebot prüfen

Angebote sind schwer vergleichbar, weil jeder anders gliedert. Diese Fragen bringen Klarheit — bei uns wie bei jedem anderen:

Was der Wiener Altbau mit dem Preis macht

Ein Großteil der Objekte, die wir sanieren, stammt aus der Gründerzeit. Dort treffen vier Kostentreiber zusammen, die es im Neubau nicht gibt — und die man vor dem Öffnen nicht sieht.

Steigleitungen

Verzinkte Stahlleitungen aus den 1950er- bis 1970er-Jahren rosten von innen und verlieren Querschnitt. Wer ein neues Bad an eine 60 Jahre alte Steigleitung anschließt, hat nach zwei Jahren braunes Wasser und nach fünf Jahren den ersten Rohrbruch — hinter der neuen Fliese. Der Strangtausch betrifft die ganze Steigzone und muss mit der Hausverwaltung abgestimmt werden. Er ist trotzdem der wichtigste Posten.

Dippelboden

Holzbalkendecken vertragen nicht ohne Weiteres Estrich: Das Gewicht muss statisch geprüft werden, und der Boden arbeitet. Für eine bodengleiche Dusche fehlt oft schlicht die Aufbauhöhe. Die Lösung ist ein konstruktiver Neuaufbau — das kostet, aber es hält.

Elektroinstallation

Altbauten haben häufig keinen FI-Schutzschalter, keinen Potentialausgleich und zu geringe Leitungsquerschnitte. Das entspricht nicht der geltenden ÖVE/ÖNORM E 8001. Im Nassbereich ist das kein Schönheitsfehler, sondern ein Sicherheitsmangel. Die Elektroinstallation führt ein konzessionierter Partnerbetrieb aus.

Abdichtung

Die häufigste Schadensursache bei alten Bädern ist eine fehlende oder unterbrochene Abdichtung. Viele Bäder aus den 1970ern haben schlicht keine — die Fliese war die Abdichtung. Fugen sind aber nicht wasserdicht. Wir führen die Verbundabdichtung nach ÖNORM B 3407 aus und dokumentieren sie fotografisch, bevor verfliest wird.

Wann wir abraten

Nicht jedes Objekt muss saniert werden. Wenn die Leitungen aus Kupfer oder Kunststoff bestehen, die Abdichtung intakt ist und keine Feuchteschäden vorliegen, dann ist ein Bad aus den 1990ern technisch in Ordnung — es sieht nur alt aus. Dann reichen neue Armaturen, frische Silikonfugen und ein Anstrich. Das kostet einen Bruchteil.

Wir sagen Ihnen das bei der Besichtigung, auch wenn es gegen unser Auftragsinteresse geht. Ein Kunde, dem wir eine unnötige Sanierung verkauft haben, kommt nicht wieder und empfiehlt uns nicht weiter. Ein Kunde, dem wir ehrlich gesagt haben, dass sein Bad noch zehn Jahre hält, ruft in zehn Jahren an — und in der Zwischenzeit, wenn im Haus die Strangsanierung ansteht.

Was Sie am Ende in der Hand haben

Eine Baustelle endet nicht mit der letzten Fliese. Sie endet mit den Papieren, die belegen, wer wie gearbeitet hat — und genau die brauchen Sie später, wenn Sie verkaufen, vermieten oder einen Schaden bei der Versicherung melden.

Ohne diese Unterlagen wird ein Ersatzanspruch nach § 10 MRG schwierig, und im Schadensfall fragt die Versicherung als Erstes danach. Wir übergeben sie bei der Abnahme, nicht auf Nachfrage.

Warum wir vorher hinschauen

Die meisten Streitigkeiten am Bau entstehen nicht, weil schlecht gearbeitet wurde. Sie entstehen, weil vorher etwas versprochen wurde, das man zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht wissen konnte.

Ein Preis am Telefon ist eine Schätzung ohne Grundlage. Er ist entweder zu hoch — dann bekommen wir den Auftrag nicht — oder zu niedrig. Und dann kommen die Nachträge, weil sich hinter der Wand herausstellt, dass die Steigleitung durch ist, der Boden feucht war oder die Elektrik nicht der Norm entspricht. Am Ende zahlt der Bauherr mehr als bei einem ehrlichen Angebot, und der Ärger ist inklusive.

Deshalb kommen wir vorbei, machen auf, wo es geht, und schauen hin. Die Besichtigung ist kostenlos und unverbindlich. Erst danach nennen wir einen Preis — und dann als Festpreis, mit Leistungsverzeichnis, in dem auch steht, was nicht enthalten ist.

Wenn beim Öffnen doch etwas auftaucht, das niemand sehen konnte: Wir stoppen, fotografieren, melden uns. Sie bekommen ein Nachtragsangebot und entscheiden. Nicht umgekehrt.

Und wenn wir bei der Besichtigung zu dem Schluss kommen, dass Ihr Vorhaben in dieser Form keinen Sinn ergibt, sagen wir das auch. Ein Auftrag, den wir nicht hätten annehmen sollen, kostet uns am Ende mehr als der Umsatz wert war — an Zeit, an Nerven und an Ruf. Der beste Auftrag ist der, bei dem beide Seiten hinterher wissen, warum sie ihn gemacht haben.

Was Sie vor Vertragsabschluss von uns bekommen

Am Bau wird viel behauptet und wenig belegt. Diese drei Nachweise sind der Unterschied zwischen einem Versprechen und einer Zusage — und Sie sollten sie von jedem Anbieter verlangen, nicht nur von uns.

Und was wir dokumentieren, sehen Sie sonst nie: Fotos der Rohinstallation vor dem Verschließen der Wände. Die Abdichtung, bevor verfliest wird. Beides verschwindet hinter Putz und Fliese — und beides entscheidet, ob das Objekt in zwanzig Jahren noch dicht ist. Sie bekommen die Bilder bei der Abnahme. Nicht auf Nachfrage.

Referenz: Parlamentsgebäude Wien

Häufige Fragen

Rechtlicher Hinweis: Skyline Bau ist die Markenbezeichnung des Bau- und Sanierungsbereichs der Bling Bling GmbH (FN 611990k, ATU80299348) und keine eigenständige Rechtsperson. Vertragspartner ist ausschließlich die Bling Bling GmbH — eingeschränkter Baugewerbetreibender nach § 99 GewO, GISA 37945732. Sie ist kein konzessionierter Baumeister. Nach § 99 Abs. 5 GewO ist die Bezeichnung „Baumeister” ausschließlich konzessionierten Betrieben nach § 94 Z 5 GewO vorbehalten. Reglementierte Gewerke — Baumeister-Leistungen (§ 94 Z 5), Elektrotechnik (§ 94 Z 16), Gas- und Sanitärtechnik (§ 94 Z 25), Fliesenlegen (§ 94 Z 38) — werden ausschließlich durch befugte, konzessionierte Partnerbetriebe ausgeführt. Deren Befugnisnachweis erhalten Sie auf Wunsch vor Vertragsabschluss.